Житлове господарство
Серед напрямків соціально-економічних перетворень, які в останнi роки вiдбуваються в Україні, важливе місце займає реформування і розвиток житлово-комунального господарства в цiлому та однієї з його провiдних складових-житлової сфери, зокрема. Актуальнiсть невiдкладного вирiшення завдань з реформування дiяльностi пiдприємств житлово-комунального господарства обумовлена гостротою проблем, що накопичились в цій галузi. Стан справ у такій важливiй сферi економiки держави, якою є житлово-комунальний комплекс, останнiм часом став об'єктом особливо пильної уваги з боку керiвництва країни. Так, постановою Кабiнету Мiнiстрiв України в лютому 2002 р. було схвалено Програму реформування i розвитку житлово-комунального господарства на 2002-2005 роки та на перiод до 2010 року (№139 вiд 14.02.2002р.). Ця Програма була розроблена з метою пiдвищення ефективностi та надiйностi функцiонування житлово-комунальних систем життєзабезпечення населення, полiпшення якостi житлово-комунальних послуг з одночасним зниженням нерацiональних витрат. У Програмi, зокрема, наголошується на тому, що житлово-комунальне господарство є найбiльш технiчно вiдсталою галуззю економiки з багатьма проблемами, які останнiм часом значно загострилися. Постiйно погiршується стан житлового фонду. Близько 40 тисяч будинкiв (що складає приблизно 4 % житлового фонду України ) належить до категорiї старих і аварiйних. На межi повної зупинки перебуває лiфтове господарство. Пiдприємства житлово–комунального господарства не мають вагомих економiчних стимулiв до оптимізацiї структури тарифiв i зниження нерацiональних витрат матерiально-технічних ресурсiв.
Пiдсумовуючи вищезгадане, можна стверджувати, що складнiсть ситуацiї та комплексний характер проблем, що постали перед пiдприємствами галузi, вимагають усвiдомлення суспiльством особливої значимості забезпечення ефективного функцiонування житлового господарства, необхідності прискорення реформування його дiяльностi .
Соціально-економічне значення
житлового господарства
Житлове господарство (ЖГ) – одна з провідних підгалузей міського господарства, що має особливе соціальне значення. Це насамперед пов’язано з тим, що його функціональним призначенням є створення оптимальних умов для проживання населення. Таким чином вiд стану та ефективності діяльності ЖГ значною мiрою залежить реалізацiя одного з важливих елементів відносин у суспільстві – турботи про нормальні умови проживання громадян. Це є об’єктивною необхідністю для будь-якої суспільно-економічної формації, якщо вона зацікавлена у своєму стабільному розвиткові.
Житлове господарство - галузь економіки, покликана задовольняти потреби населення у житлових послугах, для чого вона здійснює: - реконструкцію , ремонт та технічну експлуатацію житлового фонду; утримання, відповідно до санітарних вимог, міст загального користування у житлових будинках та прибудинкових територій, надання комплексу додаткових супутніх послуг.
Виконання завдань, пов’язаних з функціональним призначенням галузі, здійснюється житлово-експлуатаційними організаціями (ЖЕО) з залученням на договірних засадах інших підприємств, насамперед комунального господарства, які виконують роботи і надають послуги, потреба в яких виникає у процесі експлуатації та обслуговування житлового фонду.
Житловий фонд – сукупність нерухомого майна, що використовується як помешкання, незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціальні будинки (гуртожитки, будинки для одиноких престарілих, дитячі будинки, будинки – інтернати для інвалідів, ветеранів, інтернати при школах і школи-інтернати ), квартири, службові приміщення, інші житлові приміщення в будівлях, придатних для проживання.
Наявність нормальних житлових умов завжди була першочерговою потребою людини. Житло забезпечує охорону людей від зовнішніх несприятливих атмосферних умов; сприяє вирішенню демографічного питання, зміцненню здоров’я, підвищенню рівня освіти населення, дає можливість користуватися комунальними послугами і сучасними побутовими приладами та обладнанням, що полегшують домашню працю і т. ін. Наявність житлових умов, що відповідають сучасним вимогам, забезпечуючи виконання вищеназваних соціальних функцій, створює засади для розвитку виробничих сил суспільства, зокрема сприяє:
- закріпленню кадрів на конкретному підприємстві (в регіоні) або їх залученню на підприємство (в регіон);
- підвищенню кваліфікаційного рівня працівників, що, в свою чергу, підвищує конкурентну спроможність продукції і, як наслідок, забезпечує підвищення доходів та рівня зайнятості населення;
- зростанню продуктивності праці;
- відтворенню робочої сили і т. ін.
Як бачимо, особливий соціальний статус, який має житло в житті суспільства, а відповідно і діяльність житлово-експлуатаційних організацій тісно, пов’язані з економічними чинниками, котрi, в свою чергу, впливають на розвиток продуктивних сил країни ( зростання суспільної продуктивності праці; збільшення обсягів випущеної продукції та наданих послуг; зниження рівня безробіття і стабілізація економіки в цілому ). Тому держава постійно, в міру існуючих можливостей, приділяє увагу покращенню житлових умов громадян. Зростає рівень благоустрою житла у нових будівлях, квартири стають більш просторими. Поступово зростає рівень забезпечення населення загальною площею. Достатньо сказати, що за період з 1985 по 2000 рр. цей показник підвищився на 28% і становив у 2000р. в середньому на одного жителя 20,8 м2. Полiпшення житлових умов громадян призводить до зростання обсягiв дiяльностi пiдприємств ЖГ. Це яскраво iлюструють данi динамiки загальної площi житлового фонду, яка є найбільш узагальненим показником, що характеризує обсяги роботи підприємств галузі (див.табл.18.1).
Загальна площа житлових приміщень складається з площі житлових та підсобних приміщень квартир (кухні, внутрішньоквартирні коридори, ванни та душеві, туалети, комори, вбудовані шафи, а також мансарди, мезоніни, тераси, веранди та інші опалювані і придатні для житла приміщення). У гуртожитках до підсобних приміщень крім вищевказаних відносяться приміщення культурно-побутового призначення і медичного обслуговування.
Житлове господарство справляє значний вплив на розвиток всього міського господарства, оскільки є стимулом для розвитку галузей, які перш за все забезпечують благоустрій житлового фонду.
Наприклад, будівництво нового житлового фонду потребує освоєння нових територій, розвитку мереж водо-, тепло-, газопостачання міст і нарощування їх потужностей; розвитку підприємств міського пасажирського транспорту та шляхового господарства; створенню у нових житлових масивах відповідної інфраструктури підприємств і організацій побутового обслуговування, закладів охорони здоров’я, торгівлі, громадського харчування, освіти і т. ін.
З наведеної у табл. 18.2. динаміки показників видно, що обсяги будівництва житла зменшуються. Це, в свою чергу, призводить до поступового старіння житлового фонду, що є однією з причин зростання витрат на його утримання. З іншого боку, зниження темпів оновлення житлового фонду загострює проблему вирішення так званого “житлового питання” (житлової проблеми). Його сутність полягає у наявності значних прошарків населення, які не задоволені існуючими житловими умовами. Житлова проблема має декілька важливих аспектів:
·
кількісний аспект, що полягає у дефіциті житла, що може одержати населення згідно з діючим законодавством;
·
якісний аспект, що зумовлений невідповідністю якісних характеристик житла вимогам часу;
·
вартісний аспект, що виник у зв’язку з невідповідністю вартості житла на первинному й вторинному ринку житла платоспроможності населення;
·
експлуатаційний аспект, пов’язаний з незадоволенням населення існуючим рівнем обслуговування та експлуатації житлового фонду.
Про наявність житлової проблеми насамперед свідчать черга на поліпшення житлових умов, темпи житлового будівництва і рівень забезпеченості загальною площею. За період з 1985 по 2000 рр. черга на поліпшення житлових умов зменшилась, про що наочно свідчать показники наведені, у табл.18.3. Але наявність досить значної черги, низькі темпи будівництва житла, відставання рівня забезпеченості загальною площею від показників розвинутих країн (більше ніж у 2 рази) робить особливо актуальним та принципово важливим завдання не допустити дострокового виходу з ладу існуючого житлового фонду, зробити все можливе для продовження строків його експлуатації та покращення умов проживання. У вирішенні цього важливого соціального завдання особлива роль належить житлово-експлуатаційним підприємствам. Саме вони повинні забезпечувати виконання всіх існуючих нормативних вимог до експлуатації будинків і прилеглої території, без чого важко сподіватися на забезпечення належного стану житлового фонду та запобігання дострокового зносу конструктивних елементів будівель та їх інженерних систем.
До останнього часу значну частку всіх витрат по утриманню житлового фонду бере на себе держава. Так, в 1997р. вона повинна була відшкодувати для покриття різниці між вартістю послуг і тарифами для населення з бюджетів усіх рівнів кошти, які дорівнювали 28% від фактичних витрат підприємств житлового господарства на утримання житлового фонду, причому слід мати на увазі, що за розрахунками житлових організацій розмір цих коштів повинен бути ще більшим. Курс Кабінету Міністрів України на поступове наближення розміру квартплати до рівня необхідних витрат, фактичне припинення прямого дотування діяльності ЖЕО з боку держави, обумовив необхідність зростання розмірів ставки квартирної плати. У той же час збільшувалися і тарифи на послуги підприємств комунального господарства. У зв’язку з цим зростають обсяги непрямого дотування діяльності підприємств галузі у вигляді наданих населенню субсидій на оплату житлово-комунальних послуг. У 2000р. субсидії на житлово-комунальні послуги складали 237161,2 тис. грн. і були надані 4878,4 тис. сім’ям. Треба зазначити, що при цьому має місце не проста зміна форми державної допомоги житлово-комунальному господарству, а вихід на якісно новий рівень соціального захисту населення. Допомога стає адресною, а витрати держави на ці цілі більш ефективними. Але i в цьому випадку витрати держави на утримання житлового фонду залишаються значними. Таким чином, ефективна діяльність житлово-експлуатаційних підприємств сприяє зменшенню навантаження на бюджети усіх рівнів, що також обумовлює особливу соціальну роль, яку відіграє галузь у житті суспільства.
За таких обставин оптимальне використання виділених коштів, ефективна робота підприємств житлового господарства в сучасних умовах є однією з передумов, необхідних для вирішення житлової проблеми.
Підсумовуючи вищезгадане, можна стверджувати, що особлива роль житлового господарства в цілому, і ЖЕО, зокрема, у соціально-економічному житті держави насамперед обумовлена :
· значенням житла у житті людини для забезпечення її першочергових потреб;
· впливом, житлових умов на рівень суспільної продуктивності праці та інші економічні показники;
· значною питомою вагою, яку має вартість житлового фонду в загальній вартості усіх основних фондів народного господарства і гострою необхідністю їх безумовного збереження з урахуванням наявності житлової проблеми;
· значним обсягом витрат, які суспільство змушене нести у зв’язку з експлуатацією житлового фонду;
· важливістю забезпечення нормальних умов проживання для досягнення соціальної стабільності в суспільстві;
· необхідністю зниження навантаження на бюджети всіх рівнів в умовах економічної кризи.
Таким чином, житлове господарство – особливо важлива частина соціальної інфраструктури міст, саме того комплексу галузей сфери обслуговування, який повинен забезпечувати соціально-побутові потреби населення. Від досягнень у житловому господарстві значною мірою залежить рівень життя населення.
Організація обслуговування житлового фонду
Діючий житловий фонд України нараховує близько 10,5 млн. будинків. Він належить до різних форм власності. Фахівці виділяють приватний і усуспільнений житловий фонд (див.рис.18.1). Останній, в свою чергу, складається з державного, кооперативного та колективного.
Державний житловий фонд- це фонд державних установ, підприємств та організацій (загальнодержавна власність) і фонд адміністративно-територіальних одиниць (комунальна власність)
Колективний житловий фонд – це фонд колективних та орендних підприємств, господарських товариств, об’єднань недержавних підприємств (асоціації, корпорації, консорціуми, концерни), релігійних організацій, політичних партій, об’єднань громадян тощо.
Приватний житловий фонд– це житлові будинки, приватизовані квартири, власники яких є фізичними особами (громадянами).
Кооперативний житловий фонд– це фонд житлово-будівельних кооперативів.
В останні роки у зв’язку з приватизаційними процесами зростає питома вага приватного житлового фонду (див.табл.18.2). Практично в усіх будинках, що знаходяться у комунальній власності, за винятком тих, де приватизація житла заборонена діючим законодавством, значна частина квартир приватизована. Розпорошеність житлового фонду між різними формами власності ускладнює організацію його ефективної експлуатації та обслуговування. З переходом багатьох підприємств від загальнодержавної до колективної форми власності послабшав контроль з боку держави за дотриманням вимог, що пред’являють діючі законодавчі та нормативні акти. Становище погіршується в зв’язку з кризовими явищами в економіці країни.
Враховуючи особливу соціальну значущість житлового господарства і безумовну необхідність забезпечення збереження існуючого житлового фонду, недопущення його передчасного зносу, державою запропоновано ряд заходів щодо поліпшення його експлуатації та утримання. Одним з кроків у цьому напрямку є прискорення процесу переходу житлового фонду з розряду відомчого до комунального житлового фонду. Цей процес розпочався ще у 1978 р., коли вийшла Постанова Ради Міністрів СРСР “Про заходи щодо подальшого покращення експлуатації та ремонту житлового фонду”, де наголошується про необхідність поступової передачі відомчого житлового фонду до фонду місцевих рад. Надалі документи аналогічного спрямування були прийняті і Кабінетом Міністрів України насамперед це Постанова КМ України від 6.11.1995 р. № 891 “Положення про порядок передачі у комунальну власність загальнодержавного фонду житлових будівель, що знаходяться на балансі відомчих організацій”.
Необхідність передачі житлового фонду відомств(підприємств) у комунальну власність зумовлена наступним:
по-перше, як правило, питомі витрати на обслуговування 1 кв. м. загальної площі будівель у відомчому житловому фонді вищі, ніж у комунальному, оскільки відомчий фонд розпорошений по території міста, а відповідні підрозділи підприємств, що його обслуговують, мають здебільшого гіршу матеріально-технічну базу та підготовку кадрів;
по-друге, в останні роки має місце економічна криза, в зв’язку з чим наявність у підприємств власного житлового фонду і об’єктів соціальної сфери, та пов’язані з цим витрати стали важким тягарем для їх економіки, що гальмує розвиток підприємств і знижує конкурентоспроможність їх продукції та послуг;
по-третє, історично склалося так, що в деяких населених пунктах та містах основна частка соціальної інфраструктури була “зав’язана” на головне підприємство цього міста, що в умовах економічної кризи, повної або часткової зупинки підприємств, ставить житлове господарство цих міст у дуже скрутне становище через відсутність необхідних обсягів фінансування.
У вищезгаданих постановах наголошується, що обов’язковою умовою здійснення зміни власника є приведення будівель, що передаються, до належного технічного стану. Однак ця вимога гальмує процес передачі, оскільки у відомств бракує коштів на забезпечення її виконання, а місцеві Ради не мають додаткових коштів для того, щоб профінансувати виконання необхідних робіт житлово-експлуатаційними організаціями.
Житлово-експлуатаційні організації місцевих Рад, з метою поліпшення обслуговування житлового фонду приймають на договірних засадах на обслуговування житловий фонд житлово-будівельних кооперативів і співвласників багатоквартирних будівель.
Далі у посібнику, в зв’язку з тим, що житловий фонд комунальної власності, який обслуговується ЖЕО, що знаходиться у комунальній власності, є основною ланкою в житловому фонді міст, усі питання, пов’язані з діяльністю підприємств житлового господарства, будуть розглядатися стосовно комунального житлового фонду.
Схема управління житловим фондом місцевих Рад характеризується насамперед подвійністю підлеглості, що можна побачити на рис. 18.2.
Як видно з даної схеми, житлово-експлуатаційні організації підпорядковані місцевим Радам і вищестоящій організації. Таке подвійне підпорядкування пов’язано з особливою соціальною роллю житла, і тим, що на місцеву владу покладена відповідальність за організацію обслуговування населення даної територіальної одиниці в цілому.
Населені пункти можуть мати районні виробничі житлові ремонтно-експлуатаційні підприємства (ВЖРЕП). У цьому випадку організація, обслуговування житлового фонду складається з чотирьох ланок:
КМ України - Облжитлокомунуправління - міськжитлоуправління - ВЖРЕП.
Якщо місто не поділено на адміністративні райони або їх кількість менше трьох, то обслуговування повинно проводити житлово-експлуатаційними дільницями (житлово-експлуатаційними конторами) або підрозділами комбінатів комунальних підприємств залежно від розмірів населеного пункту. В цьому випадку управління обслуговуванням житлового фонду складається з трьох ланок:
КМ України - облжитлокомунуправління - ЖЕД (ЖЕК, ККП).
При цьому якщо приведена площа житлового фонду не перевищує 150000 м2, то як правило у таких населених пунктах її експлуатацію виконує ККП і забезпечує діяльність не тільки житлового, а і комунального господарства (саночистка, водопостачання та водовідведення, теплопостачання, освітлення, готельне господарство, ритуальні послуги і т. ін.) даного населеного пункту.
Умовні позначення:
ЖЕД(ЖЕК) - житлово-експлуатаційна дільниця (контора);
КЖЕП - комунальні житлово-експлуатаційні підприємства;
РБУ - ремонтно-будівельне управління (дільниця );
АДС - аварійно-диспетчерська служба;
СМ - служба механізації;
ОДС - об’єднані диспетчерські системи;
КПП - комбінат комунальних підприємств.
Рис. 3.2 - Схема управління експлуатацією житлового фонду
Низові підрозділи, підпорядковані ВЖРЕП, не мають повної господарської самостійності і проводять розрахунки через ВЖРЕП.
З розвитком ринкових відносин посилились тенденції до зростання господарської самостійності і відповідальності підприємств, з’явились підприємства різноманітних форм власності. Цей процес зачепив і житлове господарство, де одночасно з посиленням госпрозрахункових відносин між структурними підрозділами підприємств з’являються самостійні підприємства, які були раніше підрозділами ВЖРЕП, і підприємства, що раніше не входили до складу житлово-експлуатаційних, а тепер конкурують з останніми на ринку послуг по обслуговуванню житла. Разом з тим сьогодні основою системи організацій, виконуючих функції по обслуговуванню житла, є ВЖРЕП і ЖЕД.
Склад працівників ЖЕД (ЖЕК) залежить від того, чи є дана ЖЕД підрозділом або самостійною організацією. У першому випадку до складу ЖЕД входять: керівник (начальник), старший майстер (виконроб), майстри, бухгалтери, паспортистки, педагог-організатор, робітники, що виконують поточний ремонт, двірники та прибиральниці, комірник.
Структура ВЖРЕП подана на рис. 18.3.
У другому випадку може бути, що окрім переліченого, до складу ЖЕД входить також головний інженер або інженер з поточного ремонту, працівники диспетчерської служби, більша кількість працівників, зайнятих бухгалтерською та планово-економічною роботою і т. ін. Слід мати на увазі, що склад працівників ЖЕД залежить і від розмірів ЖЕД (його категорійності). Крім того в нових економічних умовах постійно іде пошук нових форм організації праці підприємств житлового господарства. Має місце передача деяких не притаманних їм функцій, наприклад, спортивно-виховної, іншим організаціям (здійснюється на основі рішень місцевих Рад). Отже структура ВЖРЕП та ЖЕД може дещо змінюватись в процесі реформування економіки.
Дільниця (служба) механізації у ВЖРЕП, створюється коли чисельність будівельних машин, механізмів, транспортних засобів та прибиральної техніки перевищує 25 одиниць. Керує дільницею начальник. Залежно від чисельності техніки до складу дільниці можуть бути введені посади механіка та майстра. Якщо чисельність вказаної техніки менша, ніж 25 одиниць, то керівництво дільницею покладається на майстра. Служба механізації забезпечує потреби ЖЕО у відповідних транспортних послугах (доставка матеріалів, вивезення будівельного сміття та ТПВ і т. ін.).
Аварійно-диспетчерська служба здійснює контроль за роботою інженерного обладнання і проводить невідкладні ремонтні роботи.